Investovanie do nehnuteľností

1. Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom realitných investičných fondov

Investovanie do nehnuteľností predstavuje pre inštitucionálnych a súkromných investorov lákavú formu uloženia svojich peňazí. Nehnuteľností by mali poskytovať pravidelný zdroj príjmov vo forme nájomného alebo úrokov z poskytnutých úverov s relatívne nízkym rizikom. Zároveň sú nehnuteľnosti pomerne výhodným investičným nástrojom, pretože zabezpečujú pre investorov diverzifikačné prínosy a ochranu proti inflácii. Realitné investície taktiež zlepšujú výkonnosť zmiešaných aktív v portfóliách. Investori v snahe diverzifikovať riziko prejavujú rastúci záujem o investovanie do nehnuteľností na celom svete.

Investovanie na realitnom trhu si vyžaduje pomerne vysokú investíciu, preto bolo vo väčšine dostupné skôr pre bohatších investorov. Avšak rozvoj amerických REITov (realitné investičné fondy) otvorili dvere pre investovanie na tomto trhu aj pre malých investorov, čo bolo dôvodom pre rozvoj tohto typu investičných spoločností taktiež v európskom priestore, kde to zjednodušilo zavedenie spoločnej meny eura.

Základy novému typu spoločností tzv. Real Estate Investment Trusts ( REITs) v roku 1960 položil kongres Spojených štátov amerických, keď schválil zákon s cieľom sprístupniť investície do komerčných nehnuteľností malým investorom. V danej dobe asi málokto veril, že behom niekoľkých rokov sa stanú jedným z najobľúbenejších investičných nástrojov nielen privátnych investorov, ale i penzijných fondov či investičných a poisťovníckych fondov. Nové odvetvie sa nerodilo ľahko a počas svojej existencie prešlo niekoľkými krízami počas, keď bol niekoľkokrát vypracovaný aj zákon o realitných investičných fondoch. V 60. tých rokoch minulého storočia sa obchodovalo len s desiatkou realitných REITov spravujúcich nehnuteľnosti v hodnote 200 miliónov dolárov. V dnešnej dobe je komisiou pre burzu a cenné papiere v USA registrovaných viac ako 200 REITov s aktívami prevyšujúcimi 3 bilióny dolárov, ktoré obchodujú na jednej z najväčších a najvýznamnejších búrz na svete– majoritná burza cenných papierov v New Yorku ( New York Stock Exchange- NYSE).

Real Estate Investment Trust (REIT) – realitný investičný fond – je realitná investičná spoločnosť, ktorá poskytuje podiely na akciovom trhu, ktorej akcie sa podobajú iným verejne obchodovateľným akciám. REITy zároveň prenajímajú, vlastnia, spravujú a investujú do nehnuteľností, pričom zo zisku plynúceho z tejto činnosti neplatia daň z príjmu. Výhoda v podobe daňového oslobodenia je však podmienená splnením určitých kritérií. Tým hlavným je povinná distribúcia minimálne 90 % zisku vo forme dividend. To umožňuje REITom dosahovať relatívne vysoký a hlavne stabilný dividendový výnos. Okrem povinnej výplaty dividend musí REIT podľa zákonníka o Štátnom príjme z daní a dávok splniť aj ďalšie podmienky, a to :

  • mať aspoň 100 akcionárov,
  • minimálne 75 % aktív REIT musia tvoriť nehnuteľnosti,
  • minimálne 75 % príjmu pochádza z prenájmu nehnuteľností alebo z pôžičiek poskytnutých na realitné investície,
  • akcie REIT musia byť prevoditeľné bez obmedzenia,
  • mať najviac 50 % podiel na akciách vlastnených najviac piatimi jednotlivcami v priebehu poslednej polovice daňového obdobia,
  • mať najviac 20 % prostriedkov (zdaniteľných akcií) z dcérskych spoločností REITov
  • REITy majú povinnosť držať nehnuteľnosti najmenej 4 roky,
  • byť jednotka, ktorá podlieha dani ako právnická osoba,
  • REIT musí byť riadený predstavenstvom alebo správnou radou.

REITy zabraňujú dvojitému zdaneniu najprv na úrovni podniku, kde ide o príjem z nájomného a potom na úrovni akcionárskej, kde sú zdaňované ako dividendy. Nezdanené dividendy umožňujú akcionárovi mať rovnakú pozíciu ako investor, ktorý je vlastníkom portfólia. Keďže ako jediný druh príjmu budú zdaňované finančné toky plynúce z nájomného, vzniknú tak rovnaké príjmové podmienky pre priamych investorov ako aj pre akcionárov. Vo väčšej časti sveta je však častým problémom práve dvojité zdanenie. Dvojitým zdanením chcú štáty dosiahnuť vyššie príjmy do rozpočtu a zároveň znížiť ľahko dosiahnuté zisky akcionárov, čo býva problémom pre dedičov finančných prostriedkov, ktorí žijú len z dividend a neodvádzajú žiadnu prácu pre krajinu, v ktorej sú občanmi. Práve zdanenie dividend môže aj investorov odrádzať od investícií na akciovom trhu. Na Slovensku bolo dvojité zdanenie zrušené vládou SR. Dôvodom bolo prilákanie nových zahraničných investorov.

2. Analýza fungovania realitných fondov na Slovensku

V zahraničí sú realitné fondy pomerne známym typom investícií. Slovenskí investori si museli na túto možnosť investovania dlhší čas počkať. Pri raste trhu na Slovensku s pribúdaním nových možností investovania, ako napríklad do realitných fondov, bolo potrebné zapracovať tento nový fond na trhu nazývaný ako špeciálny do legislatívy, konkrétne do zákona o kolektívnom investovaní.

Ústrednou myšlienkou kolektívneho investovania je teda rozloženie, t. j. diverzifikácia rizika a jeho eliminácia na prijateľnú úroveň, čo neznamená , že diverzifikáciou sa riziko odstráni.
Chovancová B. a kolektív: Finančný trh: Iura Edition Bratislava 2006 s.550, ISBN 80-8078-089-7

Minimalizovanie rizika dosiahneme aj tým, že čím je fond väčší a má väčšie portfólio, tým je riziko menšie.

Ak investor vlastní podiel daného portfólia, respektíve na základe výšky vkladu má svoje malé portfólio, tak môže predpokladať, že akýkoľvek negatívny pohyb ceny jednotlivých aktív daného portfólia sa len v malom rozsahu dotkne portfólia investora. Na rozdiel od investovania do malého počtu cenných papierov, môže pri zmene ceny investor utrpieť väčšiu stratu.

Výhodou je aj to, že výnosy sú podstatne vyššie ako ponúkajú termínované účty v bankách. Výnosy v rámci investovania sa dosahujú najmä vďaka vytváraniu veľkého kapitálu vo fonde. Tým pádom ma investor možnosť zúčastňovať sa na najlukratívnejších obchodoch na peňažnom a kapitálovom trhu.

Ďalšou výhodou je aj to, že sa investor môže zapojiť aj s malými vkladmi. Pre tento typ sú vytvorené špecializované fondy, kde je možné vstupovať aj s malým množstvom peňazí. Podielové listy sa vyznačujú vyššou likviditou, pretože ich môže investor kedykoľvek premeniť na hotové peniaze.

Jednou z výhod otvorených podielových fondov je ich likvidita podielových fondov zabezpečená legislatívou, tzn. povinnosť odkúpiť späť podielový list. Uzavreté podielové fondy túto povinnosť nemajú. Investor ich môže kedykoľvek odpredať na sekundárnom trhu a nadobudnúť tým pre seba voľné zdroje.

Pravidelné vyplácanie výnosov z podielov je výhodou najmä pre investorov, ktorí preferujú vyplácanie stabilných príjmov. Investor má možnosť reinvestovať svoje výnosy a to v podobe dividend, alebo kapitálového zisku do ďalších aktív, čím si môže navýšiť svoj majetok.
Ďalšou výhodou kolektívneho investovania je daňové oslobodenie v niektorých fondoch. V minulosti naša legislatíva umožňovala oslobodenie od daní z príjmu FO z podielového listu, ak medzi nákupom a predajom uplynula doba dlhšia ako 3 roky.

Odbornú správu o kolektívnom investovaní predstavujú správcovské spoločnosti, ktoré musia vzbudzovať dojem odborným pracovným zázemím. Ak by investor investoval na trhu s cennými papiermi musel by sám dokonale poznať trh, vedieť odhadnúť mieru rizika a vedieť odhadovať cenový vývoj. Ďalšou z možností je zaplatenie si špecialistu na danú činnosť, čo by ale znamenalo poplatky, ktoré by zvyšovali náklady na investovanie. Celú činnosť za investora vykonáva správcovská spoločnosť alebo skupina odborníkov s náležitým technickým a pracovným zázemím.

Niektoré fondy spravujú aj brokerské spoločnosti, no tie sú vhodné skôr pre finančne zabezpečených klientov. Pri podielových fondoch, ktoré zastupujú veľké množstvo investorov, sa zmenšuje náklad za poplatky. Kolektívne investovanie na Slovensku bolo na počiatku spájané s privatizačnými fondmi. Od roku 1992 sa na našom trhu vyskytovalo 169 spoločností, ktoré však postupom času zanikli a trh pozostával iba z 10 najsilnejších spoločností.

V prvej polovici 90. rokoch 20 storočia sa popri investičných fondoch sa začali objavovať na trhu prvé podielové fondy. V tom čase sa politické a legislatívne opatrenia v rámci kolektívneho investovania iba rozvíjali.

V druhej polovici 90. rokov začali mať na Slovensku negatívny vplyv na investovanie a investorov nebankové subjekty. Tieto podniky spôsobili v značnej miere netransparentnosť prostredia. Výška financií sa najmä vďaka nedostupnosti informácií v správe spoločností veľmi ťažko odhadovala.

Situácia na trhu si vyžiadala legislatívnu zmenu v kolektívnom investovaní zákonom č. 385/1999 Z.z o kolektívnom investovaní. Zákon zároveň prispôsoboval slovenskú legislatívu k Európskej Únii. Podstatou zákona je, že základným subjektom sa stáva správcovská spoločnosť akciového typu, ktorá spravuje viacero podielových fondov.

Podielové fondy poznáme v podobách:

  • Otvorený – fondy, ktoré získavajú licenciu na neobmedzený čas pričom majú vymedzenú minimálnu výšku kapitálu a musí byť presná špecifikácia, do čoho je možné investovať. Má povinnosť informovať a zverejňovať kurz podielového kurzu a povinnosť spätného odkúpenia podielového fondu.
  • Uzavretý – fondy, ktoré majú časové obmedzenie pôsobenia na trhu, uzatvára sa po nadobudnutí kapitálu. Taktiež majú určenú minimálnu výšku investovania a pravidlá pri investovaní. Neviaže sa na spätné odkúpenie podielového listu. Podielové listy sú obchodovateľné aj na burze.
  • Špeciálny – fondy, ktoré sa špecializujú na obmedzený okruh investorov, prevažne právnické subjekty. Majú určitú výšku kapitálu a označujú sa špecifickými nástrojmi investovania (napr. drahé kovy).

V minulosti sa popri implementácií smerníc EÚ uviedla aj legislatíva, ktorá obsahovala bežné štandardy EÚ. Výsledkom bol zákon 594/2003 Z.z o kolektívnom investovaní. Po prijatí zákona sa na Slovensku vytvorilo priaznivé prostredie pre investorov a inštitúcie kolektívneho investovania. Platnosť zákona prešla aj na slovenských investorov pravidlá obozretného podnikania a normy bežné v EÚ.

ZÁVER

Legislatívou bol aj na Slovensku uvedený realitný fond. Konkrétnou novelou sa zákonodarstvo zaoberalo 1.5.2006,  kedy sa umožnili správcovským spoločnostiam zakladať realitné fondy. V týchto rokoch správcovské  spoločnosti nemali dostatočné skúsenosti s investovaním do realitných fondov, preto k ním pristupovali opatrne. Odrádzali ich aj legislatívne medzery.

Nevýhodou bolo dominantné investovanie do priamych investícií a nebola možnosť flexibilne investovať aj do akciových fondov, keďže výhodou bolo lepšie rozloženie investičného rizika a zvýšená likvidita. Význam spočíva totiž v tom, že pri akciových typoch fondov  má možnosť investovať klient s menšou bonitou ako pri priamom investovaní. Pri priamom investovaní musí byť klient značne bonitný, keďže bola investícia ohraničená minimálnym vkladom.

ďalšie články z nášho realitného blogu

Go Green: 30 jednoduchých tipov pre ekologický domov

Päť jednoduchých krokov, ktoré môžete urobiť, aby bol váš domov ekologickejší

Kúpiť alebo počkať? Neistota z dopadu pandémie koronavírusu na trh s realitami

Menu